2022 está siendo un año de muchos cambios en el sector inmobiliario: la nueva plusvalía municipal es uno de ellos. Hoy te intentamos explicar cómo hacer el nuevo cálculo y las principales novedades de la nueva normativa: a quién afecta, quién está exento, las dos maneras de calcularla, entre otros aspectos. 

Ya sabes que nuestro objetivo como inmobiliaria es hacerte el camino fácil, acompañarte y solucionarte los temas más engorrosos. 

No obstante, también tenemos el deber de informarte y que tengas pleno conocimiento de los cambios en la normativa que te pueden afectar. Como sabemos que leer leyes no es lo más fácil del mundo, aquí te traemos las conclusiones más relevantes que debes saber sobre la nueva plusvalía. 

Un pequeño recordatorio de qué es la plusvalía Municipal y quién la paga

Es el impuesto que se paga al ayuntamiento y que deben pagar las personas que vendan, heredan o reciban en donación una vivienda. Lo que tributa es aquella parte de ganancia obtenida que responde a la revalorización del suelo público sobre el que el inmueble está construido.

Este cambio ha llegado después de que se declarara inconstitucional la manera de calcular este impuesto, debido a los vaivenes de precios del sector inmobiliario. 

Dos fórmulas parar calcular la plusvalía

A partir de ahora, los compradores podremos escoger entre la fórmula que más nos beneficie, para calcular la base imponible del impuesto.

La fórmula objetiva: es la que se utilizaba hasta ahora, aunque se sustituyen los porcentajes anuales anteriores, por unos coeficientes actualizados por el consistorio cada año y que variarán en función del mercado inmobiliario.

La fórmula real: se calcula a partir de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Y sobre esa diferencia, se aplicará la proporción que tiene el terreno en el activo. Por ejemplo, si el valor del suelo es del 20% del total de la vivienda habría que aplicar ese 20% sobre la plusvalía real para determinar la base imponible.

Los ejemplos prácticos para entender los dos modelos

Hacienda ha compartido varios ejemplos, que te transcribimos literalmente para que sea también más fácil de entender. 

Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral ―se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta― es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.

El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.

La plusvalía deja de pagarse en caso de pérdidas y gravará en transmisiones realizadas en menos de un año

Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago con la nueva normativa. Este cambio no es retroactivo, solo a partir de la publicación de este Real Decreto en el BOE el pasado 10 de noviembre de 2021. 

Otra novedad es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año que suelen ser las más especulativas y que antes no estaban gravadas por el tributo. Para ello, se ha introducido un coeficiente que se calculará entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

Recuerda los puntos principales de la nueva plusvalía

En resumen, aquí tienes los puntos más importantes:

• El tributo de la plusvalía se pagará sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. En caso de pérdidas, estará exento.

• Otra novedad es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

• Podrás escoger entre fórmula objetiva y fórmula real, según te convenga más. 

En cualquier caso, no te preocupes, que aquí estamos para ayudarte a hacer los cálculos y las gestiones y asesorarte en todo momento.