La ley de vivienda está a punto de estrenar, en el próximo mes de febrero de 2024, un nuevo paquete de medidas. Aunque ya hace algunos meses que se publicó la Ley por el derecho a la vivienda 12/2023, de 24 de mayo, los cambios se van aplicando en diferentes fases.

Así pues, en el mes de mayo se aplicó el cambio de quien paga los honorarios de las inmobiliarias en materia de alquiler anual, que ha pasado de recaer en los inquilinos a recaer en la parte arrendadora/propietaria.

Ahora entrará en vigor la segunda fase de la ley en la que aparece, entre otras medidas, la aplicación del índice que regulará los precios del alquiler. En este artículo te lo explicamos brevemente para que conozcas los principales cambios, tanto en lo que se refiere al alquiler como a los propietarios.

Sant Feliu de Guíxols, municipio incluido en área tensionada

Recientemente ha salido el listado de municipios catalanes que han sido incluidos como “tensionados”. Entre ellos, Sant Feliu de Guíxols, que es una de las 140 localidades que cumple el requisito de la Ley estatal por la que se regula el precio del alquiler. Estos requisitos son:

• La carga media del coste del alquiler o la hipoteca, más los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares.

• El precio del alquiler de los últimos cinco años ha subido al menos 3 puntos al porcentaje del IPC.

A partir de febrero de 2024 entra en vigor el índice que limitará el precio de los alquileres en estas áreas “tensionadas”.

Aspectos importantes que hay que saber sobre la nueva ley en cuanto a alquileres

De todos los aspectos que se explican en la ley, destacamos estos tres puntos:

• Se establecen límites anuales de aumento de alquiler, que no estarán vinculados al IPC.

• Cambio en la responsabilidad de pagar honorarios inmobiliarios: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato serán a cargo del arrendador. Como comentábamos, este cambio ya está activo desde mayo de 2023.

• Restricción al aumento de alquiler por gastos extras: no se podrá aumentar el importe del alquiler con gastos que no estuvieran incluidos anteriormente.

Nuevas condiciones, definiciones y beneficios en cuanto a propietarios

La nueva Ley tiene una nueva definición de los propietarios, a los que distingue entre grandes y pequeños tenedores.

• Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.

• Pequeños tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

Los nuevos pisos en zonas no tensionadas, independientemente de si se trata de grandes o pequeños tenedores, podrán elegir el precio del alquiler oportuno.

La nueva Ley también contempla la opción de una subida del precio en zonas tensionadas según la duración del contrato y/o si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores y estas obras cumplieran las condiciones de eficiencia energética y mejora de la accesibilidad.

Por otra parte, la ley habla de cambios fiscales basados en varios criterios para propietarios.

• Protección permanente de viviendas públicas: con la prohibición del cambio de calificación.

• Promoción de viviendas asequibles incentivadas: en el artículo 17 de la ley se especifica que cada territorio podrá impulsar su promoción.

• Recargo del IBI para viviendas desocupadas durante más de dos años, de hasta un 150%.

Una ley estatal que tiene muchos puntos en común con la ley catalana de 2020.

En la versión catalana de la Ley de Vivienda, que el Departamento de Territorio ha pedido al Ministerio la homologación del índice catalán, ya se preveían los siguientes puntos, que la ley estatal también contempla:

• Que los nuevos contratos no superen el precio del contrato vigente en los últimos 5 años.

• Si es un gran tenedor, deberá respetarse el índice determinado establecido por la Generalitat.

A tu disposición para resolver dudas

Desde Finques Cel Blau, te asesoraremos en la aplicación de los cambios que supongan en tus contratos de arrendamiento, tanto si eres propietario, inquilino, o si tienes propietarios en situación de compraventa o tienes viviendas destinadas al alquiler vacacional.